招商局集团（tuán）有限（xiàn）公司（以下简称招商局集团）积极贯彻落实党中央（yāng）、国务院关（guān）于防风险、去杠杆、稳投（tóu）资（zī）、补短（duǎn）板决策部署，在集团层面建立公募REITs战略发展体系（xì），通过公募REITs推动（dòng）盘（pán）活存量（liàng）资产、扩大有（yǒu）效投（tóu）资，有力推（tuī）动集团（tuán）高质量发展和现代化基础设施体系建（jiàn）设。 

打造公募REITs上市平台的（de）主要做法 

招商局集团明确以（yǐ）公募REITs推动（dòng）产业发展、优化资本运作、实现（xiàn）资源整合（hé）的战略目标，通过集团（tuán）牵（qiān）头、各板块协同（tóng）配合，构建（jiàn）轻重（chóng）结合的（de）产业模式，取得较好成效。

践行产融（róng）结合，推进内部协同创造（zào）新（xīn）价值。招（zhāo）商（shāng）局集团作为国有资本投资公司（sī），所属业务丰富（fù）多（duō）元。其中，实业板块拥有港口、仓（cāng）储物流、高（gāo）速（sù）公路、产业园区、保障性租赁住房等大量基础设施资（zī）产；金（jīn）融板块（kuài）的证券公司、基金（jīn）公（gōng）司、银行、保险公司、私募投资机构等（děng），可担任公募（mù）REITs的财务顾问、管理人、托管银（yín）行、投资机构、做市商以及Pre-REITs投资（zī）机构、资产培育期资金（jīn）支持机构等关（guān）键角色。实践中，集团加强（qiáng）两大板块内部协同，推动实业板块实现增长方式“由量向质”、业务结构“由重入轻（qīng）”的转变，形成金融（róng）板块（kuài）全链（liàn）条参与的公募REITs生态，取得了较（jiào）好的（de）以（yǐ）融促产效（xiào）果（guǒ）。 

积极抢抓机（jī）遇，搭（dā）建多种公（gōng）募REITs上市平（píng）台。招商局集团紧跟市场趋（qū）势（shì）及政策导向（xiàng），2019年在（zài）香港发（fā）行央企首只境外（wài）REIT招商局（jú）商业房（fáng）托（1503.HK）。2020年4月我国公募REITs政策（cè）出台（tái）后，迅速开展公募REITs政策研究及方案讨论，加强与（yǔ）监管机（jī）构沟通协调（diào）。2021年6月，博（bó）时招商蛇口产业园（yuán）封闭式基础设（shè）施证券投资基（jī）金（以下简称（chēng）蛇口产园REIT）作（zuò）为全（quán）国首批基础设施公募REITs中唯（wéi）一的央企项目（mù）在深交所（suǒ）发行（háng）上市。2022年9月，蛇口产园REIT又申请扩募，并（bìng）于2023年（nián）3月获批，6月正式上市。目前，招商局集（jí）团已完成境内外商业不动产和产业园资产双REITs平（píng）台搭（dā）建，正在（zài）推进（jìn）高速（sù）公（gōng）路、仓储物流和保障性租赁（lìn）住房资（zī）产（chǎn）的公募REITs申报。未来还将进一步研究港（gǎng）口等符合公募（mù）REITs要求的（de）资（zī）产上市，以实现多种资产类别的公募REITs上市平台（tái）共同发展，构建轻重结合的产（chǎn）业体系，切实体现作为国（guó）有资本投（tóu）资（zī）公司的（de）定位（wèi），为未（wèi）来（lái）发展奠定（dìng）良好基（jī）础。 

多（duō）环节参与发行及（jí）运营，实现多重经济收（shōu）益（yì）。在（zài）蛇口产园REIT发（fā）行阶段，集团所属招商蛇（shé）口通过出售旗下（xià）产业园（yuán）资（zī）产（chǎn）相关权益（yì），获得税后（hòu）收益（yì）14.58亿元，实现（xiàn）优质资产重新定价（jià）盘活。蛇口（kǒu）产园REIT上市后，招商蛇口所属招（zhāo）商创业和招（zhāo）商物业分别作为蛇口产园REIT的运营（yíng）管理机构和物业管理机构（gòu），可获（huò）取稳（wěn）定（dìng）的（de）运营管（guǎn）理及物业管理（lǐ）收（shōu）入。同时，招商蛇口作为原始权益人，持（chí）有（yǒu）32%的蛇口（kǒu）产园REIT份额，能够持续享受份额增（zēng）值（zhí）和收益分（fèn）红（hóng），截至2023年4月底，蛇口产园（yuán）REIT二级市场增值达12.90%，合计分（fèn）派超1.38亿（yì）元，招商蛇口获得（dé）超（chāo）4400万元分红（hóng）。 

实（shí）践（jiàn）与理论并（bìng）重，不断提高REITs专业赋（fù）能。集（jí）团积极参与（yǔ）政策制（zhì）定（dìng），借鉴招商局商业房托（tuō）在香港REITs市场的实（shí）践经（jīng）验，发挥招商证券研究所对全球（qiú）REITs市场的（de）研究优势，及时向有关（guān）监管机构提供参考（kǎo）资料、反馈意见建议，为推（tuī）动公（gōng）募（mù）REITs指引及扩募规则（zé）等政（zhèng）策出台贡（gòng）献力（lì）量。加强总结反思，会同清（qīng）华五（wǔ）道口不（bú）动产中心（xīn），组（zǔ）织所属招商蛇口、博时基金、招商证券及蛇口产园REIT有关中介机构团队等，共同编撰（zhuàn）《构建不动产金融大循环：中国公募（mù）REITs的实践（jiàn）与方（fāng）向》，全面（miàn）总结（jié）我（wǒ）国公募REITs的（de）发展历程，详细介绍实操环（huán）节经验做（zuò）法，并就（jiù）进一步完善公募REITs体系、促进市场（chǎng）繁荣（róng）、构建新发展格局等提（tí）出政（zhèng）策建议。 

推进公募REITs上市的主（zhǔ）要体（tǐ）会（huì） 

通过战（zhàn）略部署落地及实操经验积累，在如何发挥公募REITs功（gōng）能作（zuò）用、助力企业转型（xíng）发展（zhǎn）上（shàng），招商局集团有以下三（sān）方面体（tǐ）会。

抢抓（zhuā）有（yǒu）利时机，加快研究推（tuī）动。我国公募REITs市场已初步（bù）形（xíng）成一定规模（mó）效应和示（shì）范（fàn）效应，发展势头较好，中（zhōng）央企业应结（jié）合实际，把握（wò）好公募REITs迈向常态化发行的市场机遇。一是深化对公募REITs功能作用的理解认识，进一步（bù）明确公（gōng）募REITs在构建基（jī）础设（shè）施领（lǐng）域业务新模（mó）式、促进（jìn）投融（róng）资循环和业务闭环（huán）上的重要意义。二是站（zhàn）在（zài）落实国（guó）家战（zhàn）略（luè）、助力集团转型发（fā）展的高度，研究（jiū）制定（dìng）公募REITs上市（shì）规（guī）划，将（jiāng）公募（mù）REITs植入企业（yè）发展模式，作为转型升级的重要（yào）抓手（shǒu）。三是选取合规、优质资产搭（dā）建公（gōng）募REITs上市平台，盘活存量资产，扩大有效投资，推（tuī）动（dòng）集团（tuán）在（zài）构建现代化基础设施体系中发挥更（gèng）大作（zuò）用。 

优化组织体系，强化能力建设。中央企（qǐ）业普遍存在规模体量（liàng）大、业务条线（xiàn）多、资产较（jiào）为分（fèn）散的特点，应加强（qiáng）内部组（zǔ）织架构优化和运（yùn）营能力建设，推动（dòng）公募REITs在实现投融资（zī）高效（xiào）循（xún）环（huán）上更好发挥作用。一（yī）是（shì）根据不同种类的（de）资产特性，搭建以总部为（wéi）核心、各业务条线具备自主性、各区域资产具备灵活性的组织体系（xì），实现发展战略统一化、业务条线专业化、资产管理（lǐ）品牌（pái）化、区（qū）域管理特色化（huà）。二是（shì）针对不同资产（chǎn）类型，培育独立、专业的轻资产运营团（tuán）队，推动轻资产运营独立化、专业化、品牌化，在（zài）资产的培育、孵化、成熟、退出等（děng）环节（jiē）实现（xiàn）提质（zhì）增（zēng）效，为集团创造（zào）更多价值，同时还可探索轻资产运（yùn）营公（gōng）司独立上市的可能性（xìng）。 

做好前期准备，提高工作效率。公（gōng）募（mù）REITs作（zuò）为资产上市且后续持续运（yùn）营的平（píng）台，涉及（jí）资产合法合规性完善、资产重组、“股+债”架构搭建、上市后资产运营等相（xiàng）关工作。实践（jiàn）中（zhōng）企业（yè）如（rú）过于依赖集（jí）团统（tǒng）一（yī）管理模式（shì）、未能实现（xiàn）所持资产的相对独立，则上（shàng）述（shù）工作可能耗费（fèi）较（jiào）长（zhǎng）时间，并（bìng）增（zēng）加沟（gōu）通（tōng）成（chéng）本。为（wéi）提高（gāo）公募REITs发行效（xiào）率，企业可做好以下准备工作。一是在项目开发或收购阶（jiē）段（duàn）加强对基（jī）础设施资产合（hé）法合规性的重视（shì），提高相关（guān）资质和手（shǒu）续的完备程度。二是有（yǒu）序（xù）做好资（zī）产及（jí）运营管理人员独立（lì）性的建设（shè），更好保证运营管理的连续性（xìng）和稳定性。三（sān）是适度搭建项目公司杠杆，以较低资金占用完成项（xiàng）目投（tóu）资建（jiàn）设，并为公募REITs搭（dā）建“股+债”架构、形成（chéng）税盾合理（lǐ）避税（shuì）奠（diàn）定基础。 

下一步工作打算 

持续提升存量资产经（jīng）营（yíng）能力。严格按照公（gōng）募REITs发（fā）行要（yào）求，做好资产梳理、资产整合、重（chóng）新定位、改造提升等（děng）存（cún）量（liàng）资产经营各环节工作，通过公募（mù）REITs提升市场（chǎng）回报（bào）水（shuǐ）平，保障投资人权益。 

持续打造多元资产（chǎn）上市平台。依（yī）托监管部门（mén）鼓励REITs发行（háng）上市的利（lì）好政策（cè），推进高速公（gōng）路、仓储（chǔ）物（wù）流、消费基础设施和保障性租赁住房（fáng）资产（chǎn）的公募REITs上市（shì），持续探索港（gǎng）口等类型资（zī）产的境（jìng）内公募REITs平台搭（dā）建。同时（shí），进一步打通资产从培（péi）育到上市的（de）全（quán）链条，实现“投（tóu）—建—融—管—退”闭环，深度挖掘资本市场价值（zhí），更（gèng）好助力我国公募REITs市场（chǎng）繁（fán）荣发展。

树立轻资产运营品牌。借（jiè）助公募REITs公开（kāi）上市属性，着力（lì）打造旗下各板（bǎn）块（kuài）资产运营主体平台，完善资产运营主体对外输出运（yùn）营（yíng）管（guǎn）理的路径与能力，进一步增厚集团（tuán）轻资产运（yùn）营（yíng）管理收益（yì），拓展集团资产管理规模。